RumahCom – Seiring dengan melambatnya pasar properti tahun lalu, kompetisi untuk menarik tenant sektor perkantoran terpantau meningkat di luar kawasan CBD Jakarta. Sementara itu, langkah-langkah taktis yang dilakukan banyak perusahaan di pasar yang sulit membuat demand perkantoran di luar CBD menukik tajam.
Sejumlah pasokan baru yang signifikan dari proyek-proyek baru terus memasuki pasar. Savills Indonesia mencatat, lebih dari 405.000 m2 stok ruang kantor baru hadir di wilayah non-CBD pada 2015, atau sekitar 2,5 kali dibanding pasokan di 2014.
Dengan pasokan baru tersebut, jumlah suplai ruang kantor di luar CBD naik menjadi sekitar 2,34 juta m2 pada akhir 2015.
Dari total suplai yang ada, sekitar 63% terletak di Jakarta Selatan, diikuti oleh Barat (14%) dan Jakarta Pusat (13%). Pasokan di Jakarta Utara menyumbang sekitar 9%, sedangkan Jakarta Timur hanya sekitar 1% dari total pasokan.
Penyerapan Tak Sesuai Harapan
Di luar CBD, permintaan umumnya terjadi di wilayah Jakarta Selatan yang menyerap sekitar 90% dari total nett take-up tahunan di luar CBD. Kendati demikian, karena jumlah proyek yang rampung sangat signifikan, ruang kantor kosong naik dari 7,4% menjadi sekitar 23,2% pada akhir 2015.
Meskipun terjadi peningkatan signifikan pada pasokan baru, nett take-up pada 2015 hanya sekitar 131.000 m2, atau hanya meningkat sedikit dibanding tahun sebelumnya. Nett take-up tahunan sekitar 30% dari total pasokan baru pada periode tersebut, yang menunjukkan lesunya tingkat penyerapan. Menurut wilayah, Jakarta Selatan menyerap suplai paling besar di luar CBD, diikuti oleh Jakarta Barat dan Jakarta Utara.
Dengan peningkatan suplai yang lebih tinggi, ruang kosong di Jakarta Selatan dan Jakarta Utara melonjak cukup tajam. Sementara, di Jakarta Barat ruang kosong terus menurun.
Ruang kosong di Jakarta Selatan dan Jakarta Utara meningkat pada tingkat tertinggi, karena kebanyakan proyek yang rampung selama periode tersebut berada di kedua daerah ini.
Hingga akhir 2015, tingkat kekosongan ruang kantor di Jakarta Selatan dan Jakarta Utara masing-masing mencapai 23,2% dan 21,7%. Di Jakarta Pusat, tingkat kekosongan sekitar 11,8%, sedangkan di Jakarta Barat dan Jakarta Timur kekosongan ruang kantor lebih rendah, yakni 10,4% dan 8,7%.
Permintaan yang rendah dan meningkatnya kekosongan terus menghambat pertumbuhan sewa di pasar. Perlambatan yang saat ini terjadi memengaruhi harga sewa di wilayah tersebut. Selama paruh kedua 2015, beberapa gedung perkantoran akhirnya mengalami koreksi sewa berkisar -2% dan -5% (yoy).
Sejauh ini, harga sewa ruang kantor di Jakarta Selatan tetap yang tertinggi (di luar CBD) yakni rata-rata Rp150.000 per meter persegi per bulan. Sementara harga sewa di Jakarta Timur paling terjangkau, yakni Rp87.500 per meter persegi per bulan.
Prospek Hingga 2019
Kawasan luar CBD dijadwalkan bakal menerima sekitar 1,15 juta m2 pasokan baru dari berbagai proyek yang ditargetkan selesai antara 2016 – 2019. Pasokan ini diperkirakan mencapai rata-rata sekitar 300.000 m2 per tahun, atau dua kali lipat rata-rata pasokan tahunan dalam empat terakhir tahun.
Berdasarkan kelas, sebagian besar pasokan yang akan masuk di luar CBD akan disumbangkan oleh gedung perkantoran Grade B (56%), sedangkan Grade A menyumbang 43% dari total pasokan.
Berdasarkan daerah, sekitar 34% dari pasokan yang akan masuk berada di Jakarta Selatan. Sementara, suplai yang cukup merata berada di Jakarta Pusat, Jakarta Utara dan Jakarta Barat.
Jakarta Selatan, terutama di sepanjang Jalan TB Simatupang masih tetap menjadi lokasi yang paling populer di luar CBD. Pasalnya, kawasan ini dekat dengan daerah pemukiman berkelas seperti Kemang dan Pondok Indah, serta fasilitas pendukung seperti sekolah internasional, rumah sakit, mal, dan lain-lain.
Hal ini tentunya terus menarik pengembang untuk membangun proyek-proyek baru, terutama dengan menargetkan perusahaan-perusahaan asing dan internasional yang bergerak di bisnis non-keuangan.
Puncak Kekosongan
Dengan rencana pengembangan yang signifikan, ruang perkantoran kosong di kawasan luar CBD diperkirakan akan mencapai puncaknya tahun ini, yakni sekitar 27%, dan tetap berada di atas 25% sampai 2019.
Savills Indonesia memprediksi permintaan di luar-CBD tumbuh pada tingkat yang positif di tahun-tahun mendatang. Agaknya tingkat kekosongan ruang akan terlihat beragam di lokasi yang berbeda.
Pasokan baru yang signifikan di Jakarta Selatan, ditambah dampak buruk kemacetan lalu lintas di wilayah tersebut akan meningkatkan tingkat kekosongan dan persaingan yang ketat antara pemilik gedung perkantoran.
Melihat segala kondisi tersebut, Savills memerkirakan harga sewa akan terpangkas 21% – 23% dalam 3 – 4 tahun ke depan.
Anto Erawan
Penulis adalah editor Rumah.com. Untuk berkomunikasi dengan penulis, Anda dapat mengirim email ke:antoerawan@rumah.com atau melalui Twitter: @AntoSeorang